Desde 18 de março de 2016, está em vigência o aguardado novo Código de Processo Civil (Lei 13.105 de março de 2015), sancionado pela Presidente da República. Várias são as novidades, mas uma em especial será muito bem recebida por todos os condôminos que fazem questão de honrar com seus compromissos perante o condomínio.

A boa notícia é que as cotas condominiais passarão a ter natureza de título executivo extrajudicial, tornando a sua cobrança pela via judicial bem mais rápida.

Isto porque, o art. 784, X, do novo CPC, dispõe, expressamente, ser título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Com a inovação introduzida pelo novo Código de Processo Civil (CPC), os condomínios ganharão tempo, pois a chamada fase de conhecimento, na qual se produzem as provas necessárias para que o julgador tenha elementos suficientes para proferir uma sentença que aplique o direito ao caso concreto, não mais será necessária, isso porque com a natureza de título extrajudicial, o crédito de taxa condominial passará imediatamente a ser executado.

No antigo modelo processual civil, os créditos de taxas condominiais somente se tornavam título executivo quando não mais cabível recurso contra a sentença prolatada nas ações de cobrança, que condenavam o condômino inadimplente a pagar, ou seja, após ultrapassados todos os prazos da fase de conhecimento e ainda os prazos recursais. Com o novo CPC, o condomínio, ao invés da ação de cobrança, poderá se utilizar diretamente do processo de execução de títulos extrajudiciais. Em tal processo, poderá o condomínio, já de início, requerer a penhora de bens – dinheiro em conta, o próprio apartamento, a garagem do devedor, etc – tendo o condômino inadimplente oportunidade de apresentar sua defesa através de embargos.

No processo de execução, via de regra, os embargos não possuem efeito suspensivo, permitindo ao condomínio prosseguir com a penhora e avaliação do bem penhorado, mesmo antes do julgamento sobre a defesa apresentada pelo devedor, ou de eventual recurso. Além disso, poderá o Juiz rejeitar liminarmente os embargos apresentados pelo devedor caso constate se tratar de defesa meramente protelatória – o que, salvo melhor juízo, poderá ser facilmente verificado quando os embargos não estiverem acompanhados da prova documental de pagamento da taxa condominial.

Vale atentar, porém, que o novo CPC, qualifica como título executivo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”, não a “taxa condominial” – de modo simples e direto.

Assim, é de suma importância que os condomínios busquem um assessoramento jurídico prévio em relação à correta formalização do rateio da taxa condominial, pois a executividade da quota estará condicionada ao cumprimento dos requisitos da lei.

Primeiramente, deverá constar na convenção do condomínio a obrigação dos condôminos de pagar a sua quota de rateio das despesas condominiais, o critério utilizado para tal e, também, os encargos moratórios impostos ao devedor no caso de inadimplemento.

Por este motivo, a correta e tempestiva realização desta Assembleia Geral assumirá papel extremamente importante na apuração da executividade do crédito condominial, sendo recomendável que nela se discrimine, de forma clara e objetiva, o orçamento e a forma de rateio das despesas para aquele ano. Como visto, o síndico deverá ter muita atenção e cuidado quando do rateio das despesas mensais do condomínio, da elaboração do edital de convocação das assembleias gerais, bem como da redação das respectivas atas, pois o não cumprimento dos requisitos previstos no art. 784, X, do novo CPC, poderá dar margem à extinção da execução por falta de liquidez, certeza ou exigibilidade do título, obrigando o condomínio a se utilizar da ação de cobrança para o recebimento de seu crédito.

Uma vez que nem todo síndico possui conhecimento jurídico especializado, é de suma importância que esteja bem assessorado por um advogado, de modo a adotar, desde já, todas as providências necessárias à caracterização da taxa condominial como título executivo, permitindo que o condomínio possa se beneficiar desta novidade introduzida pelo novo Código de Processo Civil para cobrança judicial dos créditos condominiais inadimplidos.

Marcus Villa Costa – especialista em processo civil e do trabalho. Sócio do escritório Dantas e Freire Advogados Associados – Av. Tancredo Neves, no 620, Empresarial Mundo Plaza, salas 201/207, Caminho das Árvores, Salvador-Bahia – CEP 40.296-720. Tel. (71) 3341-3582. www.dantasefreire.com.br –

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